Một dự án 850ha được chấp thuận chủ trương từ năm 2008 nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai chỉ vì khoảng 86ha chồng lấn quy hoạch, vậy nút thắt thực sự nằm ở đất đai, quy hoạch hay quá trình xử lý thủ tục kéo dài?
1. Dự án 3.309 tỷ đồng vẫn mắc tại bài toán ranh giới quy hoạch
Theo kết luận của Thanh tra TP.HCM, Dự án Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn tại xã Long Sơn hiện chưa triển khai do ranh giới dự án theo thỏa thuận địa điểm và quy hoạch chung trước đây của TP Vũng Tàu chồng lấn khoảng 86ha. Trong đó, khoảng 43ha thuộc khu vực núi Nứa và 43ha nằm tại khu vực tiếp giáp khu đô thị.
Đây là vấn đề đáng chú ý bởi 86ha chỉ tương đương khoảng 10,1% quy mô 850ha của dự án, nhưng vướng mắc liên quan trực tiếp đến ranh giới và cơ sở quy hoạch nên có thể ảnh hưởng đến toàn bộ chuỗi thủ tục tiếp theo.
Chỉ tiêu Thông tin
Quy mô ban đầu 1.250ha
Quy mô sau điều chỉnh 850ha
Tổng vốn đầu tư 3.309 tỷ VND
Diện tích đang chồng lấn Khoảng 86ha
Tỷ lệ chồng lấn so với 850ha Khoảng 10,1%
Khu vực núi Nứa Khoảng 43ha
Khu vực tiếp giáp khu đô thị Khoảng 43ha
Thời hạn hoạt động 50 năm kể từ quyết định thành lập KCN
Dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn số 841 ngày 2/8/2008 và được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2327 với tổng diện tích ban đầu 1.250ha.
Đến ngày 21/7/2011, quy mô được điều chỉnh còn 850ha theo Công văn số 1203 của Thủ tướng Chính phủ. UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sau đó ban hành Quyết định số 2042 ngày 9/9/2013 và dự án tiếp tục được xử lý theo Kế hoạch số 154 ngày 22/4/2025.
Như vậy, đây không phải dự án mới xuất hiện trong vài năm gần đây. Hồ sơ đầu tư đã trải qua một quá trình kéo dài nhiều năm và từng được điều chỉnh đáng kể về diện tích.
2. Vì sao 86ha có thể khiến dự án 850ha chưa thể triển khai
Vấn đề cốt lõi không đơn thuần nằm ở tỷ lệ diện tích bị chồng lấn mà ở tính thống nhất giữa ranh giới dự án và hệ thống quy hoạch.
Khi ranh giới của dự án chưa phù hợp với quy hoạch chung, việc lập và phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 sẽ gặp trở ngại. Đây lại là một trong những cơ sở quan trọng để triển khai các thủ tục đầu tư, xây dựng và tổ chức không gian khu công nghiệp.
Theo thông tin trong kết luận thanh tra, sau khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính từ ngày 1/7/2025, UBND TP Vũng Tàu, đơn vị trước đây tổ chức thực hiện đồ án quy hoạch, không còn tồn tại theo mô hình cũ. Vì vậy phát sinh vấn đề xác định cơ quan, tổ chức tiếp tục thực hiện đồ án.
Ngày 28/4/2026, UBND TP.HCM ban hành Văn bản số 3467 giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát và hướng dẫn việc thực hiện theo quy định.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định rằng sau khi UBND TP.HCM phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, dự án sẽ có cơ sở pháp lý về quy hoạch đô thị và nông thôn để triển khai công tác lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Thẩm quyền phê duyệt thuộc Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp.
Điều đó cho thấy nút thắt hiện tại có một lộ trình xử lý tương đối rõ. Trước tiên phải giải quyết điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, sau đó mới tiến tới quy hoạch phân khu 1/2000 và các thủ tục triển khai tiếp theo.
3. Quy mô dự án đã giảm 400ha so với phương án ban đầu
Một chi tiết đáng chú ý khác là KCN Dầu khí Long Sơn từng có quy mô 1.250ha nhưng sau đó được điều chỉnh xuống 850ha, tức giảm 400ha, tương đương 32% diện tích ban đầu.
Theo phương án được nêu, quy mô 850ha gồm hai dự án thành phần chính, trong đó Nhà máy lọc dầu số 3 chiếm khoảng 810ha và Kho ngầm xăng dầu khoảng 40ha.
Hạng mục Diện tích Tỷ trọng
Nhà máy lọc dầu số 3 810ha Khoảng 95,3%
Kho ngầm xăng dầu 40ha Khoảng 4,7%
Tổng cộng 850ha 100%
Cơ cấu này cho thấy định hướng ban đầu của dự án gắn rất mạnh với công nghiệp dầu khí và hạ tầng năng lượng quy mô lớn, thay vì mô hình khu công nghiệp đa ngành thông thường.
Chính đặc điểm đó khiến việc xác định ranh giới, quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối với không gian đô thị xung quanh trở thành những vấn đề có ảnh hưởng lớn tới tính khả thi của toàn dự án.
4. Dự án chưa giải ngân nhưng tiền gửi đang tạo nguồn thu tài chính lớn
Trong khi KCN Long Sơn chưa được triển khai, CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn vẫn ghi nhận hoạt động kinh doanh trong quý II/2026.
Doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt hơn 3 tỷ VND, tăng khoảng 81,06% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn tăng chủ yếu đến từ hoạt động khai thác mặt bằng và diện tích cho thuê trung tâm thương mại tại dự án chung cư Huỳnh Tấn Phát với tỷ lệ lấp đầy cao hơn.
Đáng chú ý hơn, doanh thu hoạt động tài chính đạt hơn 14,14 tỷ VND, cao gấp hơn 4,7 lần doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ trong cùng quý.
Chỉ tiêu quý II/2026 Kết quả So với cùng kỳ
Doanh thu thuần Hơn 3 tỷ VND Tăng 81,06%
Doanh thu tài chính Hơn 14,14 tỷ VND Tăng 3,98%
Thu nhập khác Hơn 13,63 triệu VND Giảm 97,80%
Chi phí bán hàng Tăng mạnh Tăng 771,03%
Chi phí quản lý doanh nghiệp Tăng Tăng 4,88%
Lợi nhuận trước thuế Hơn 609 triệu VND Tăng 92,77%
Lợi nhuận sau thuế Hơn 378,6 triệu VND Tăng 94,47%
Nguồn doanh thu tài chính chủ yếu đến từ lãi tiền gửi ngân hàng đối với phần vốn chủ sở hữu tạm thời nhàn rỗi trong thời gian doanh nghiệp chưa thực hiện giải ngân cho KCN Dầu khí Long Sơn.
Đây là chi tiết đặc biệt đáng chú ý trong bức tranh tài chính. Hoạt động kinh doanh cốt lõi tạo hơn 3 tỷ VND doanh thu trong quý, trong khi nguồn vốn chưa giải ngân cho dự án lại tạo ra hơn 14,14 tỷ VND doanh thu tài chính.
Nói cách khác, trong giai đoạn dự án lớn nhất chưa được triển khai, tiền gửi ngân hàng đang trở thành nguồn thu đáng kể của doanh nghiệp.
5. Lợi nhuận tăng gần gấp đôi nhưng quy mô tuyệt đối vẫn nhỏ
Lợi nhuận kế toán trước thuế quý II/2026 đạt hơn 609 triệu VND, tăng 92,77% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 378,6 triệu VND, tăng 94,47% so với mức hơn 194,7 triệu VND của quý II/2025.
Tỷ lệ tăng trưởng gần gấp đôi nhìn khá ấn tượng, nhưng cần đặt trong bối cảnh nền lợi nhuận tuyệt đối tương đối thấp. Với một doanh nghiệp đang đứng sau dự án có tổng vốn đầu tư 3.309 tỷ VND, mức lãi ròng chưa đến 400 triệu VND trong một quý vẫn rất nhỏ nếu so với quy mô dự án dự kiến.
Chi phí bán hàng tăng 771,03% cũng là con số dễ gây chú ý, nhưng theo giải trình, tỷ lệ tăng cao chủ yếu xuất phát từ nền so sánh thấp và mức tăng tuyệt đối không đủ lớn để tạo ảnh hưởng trọng yếu tới lợi nhuận.
6. Chủ đầu tư có lịch sử gắn với các doanh nghiệp lớn trong ngành dầu khí và hạ tầng
CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn tiền thân là CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí - IDICO Long Sơn, được thành lập năm 2007.
Các cổ đông sáng lập gồm Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, Tổng công ty Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam và Tổng công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam.
Vốn điều lệ ban đầu được đề cập ở mức hơn 827,22 tỷ VND. Đến tháng 6/2019, doanh nghiệp đổi tên thành CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn. Theo thông tin giới thiệu của doanh nghiệp, vốn điều lệ hiện ở mức 1.761,455 tỷ VND.
Nếu so với mức hơn 827,22 tỷ VND trước đây, quy mô vốn điều lệ được công bố hiện tại đã tăng hơn 934 tỷ VND, tương đương khoảng 113%.
7. Nút thắt quan trọng nhất hiện nay nằm ở quy hoạch
Những dữ liệu được công bố cho thấy KCN Dầu khí Long Sơn chưa triển khai không đơn thuần có thể quy về vấn đề thiếu vốn. Doanh nghiệp vẫn đang có nguồn vốn chủ sở hữu chưa giải ngân được gửi ngân hàng và tạo ra doanh thu tài chính đáng kể.
Điểm nghẽn trực tiếp được cơ quan thanh tra xác định là khoảng 86ha ranh giới dự án chồng lấn với quy hoạch chung, cộng thêm sự thay đổi về cơ quan thực hiện quy hoạch sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính.
Vì vậy, diễn biến đáng chú ý tiếp theo không chỉ là kết quả kinh doanh của Long Son P.I.C mà là tiến độ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung. Chỉ khi bước này hoàn tất, dự án mới có cơ sở tiếp tục lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và tiến sâu hơn vào các thủ tục triển khai.
Với quy mô 850ha và tổng vốn đầu tư 3.309 tỷ VND, việc tháo gỡ được 86ha chồng lấn có thể trở thành bước ngoặt đối với một dự án công nghiệp đã có lịch sử thủ tục kéo dài từ năm 2008 đến nay.
